Immobilien

Immobilien
Immobilien sind eine sichere und lukrative Form der Kapitalanlage. Als Sachwert kommt es auch hier auf den Einstandspreis an.

Immobilien als Kapitalanlage

Der Erwerb von Land und Immobilien ist seit jeher die sicherste Anlageform für längerfristig orientierte Anleger. Dabei sind Immobilien kein wirklicher Bereich für kurzfristige Zocker auf dem Finanzmarkt sondern ein langfristiges Basisinvestment. Grund und Boden ist im ist eine begrenzte Ware – nur sehr selten kann die Menge des verfügbaren Bodens erweitert werden. Projekte der Landgewinnung wie „The Palm“ oder „The World“ in Dubai oder durch die Polder in den Niederlanden sind selten. Der Wert des Bodens wird durch seine mögliche Nutzung bestimmt: Wald oder Ackerland kann anders genutzt werden als Bauland – und auch beim Bauland gibt es Unterschiede womit das Land bebaut werden darf. Wo viel Nachfrage nach diesem Bauland besteht ist der Preis naturgemäß höher.

Einnahmen aus Immobilien: Mieten und Wertsteigerung

Einnahmen aus Grund und Boden und Immobilien generieren sich aus ihrer Nutzung: Bei Immobilien zuerst die Mieten oder (bei Eigennutzung) die gesparten (Miet-)Ausgaben. Hierbei muss beachtet werden, dass Immobilien nicht wartungsfrei sind und neben Instandsetzungskosten bei der Nutzung auch noch Steuern und Gebühren anfallen. Dazu kommen dann die Wertsteigerung vom Land oder der Immobilie bei einem Verkauf. Hier muss man aufpassen. Man kann die Wertsteigerung nicht einfach hochrechnen. Verkaufen zu höheren Preisen kann man nur, wenn man einen Käufer für diesen höheren Preis findet. Auch wenn auf jeden Topf ein Deckel passt: der Verkauf von Immobilien kann sich in sehr lange hinziehen – genau dann, wenn es wenig Interessenten gibt, die die Immobilie für den Kaufpreis kaufen wollen. Je teurer eine Immobilie, desto kleiner ist die mögliche Käuferschicht. Je teurer die Immobilie, desto eher gilt der alte Spruch der Immobilienmakler von „Lage, Lage, Lage“. Wer günstig eingekauft hat oder eine der Lage angemessenen Verkaufspreis hat, der hat hier keine Probleme.

Lage, Lage, Lage

Immobilien - Lage, Lage, LageImmobilienmakler versuchen ihre Kunden in der Regel mit einer Aussage zu beeindrucken: "Drei Dinge sind beim Immobilienkauf entscheidend - Lage, Lage, Lage." So beeindruckend diese Aussage auch zu sein scheint – so falsch ist sie auch. Die Lage einer Immobilie ist gerade bei ihrem Kauf nur ein Faktor, der aus einer frisch erworbenen Immobilie ein gelungenes Investment macht: Daneben gehören natürlich der Einkaufspreis, der bauliche Zustand und weitere Faktoren wie Administration zu erheblichen Faktoren. „Lage, Lage, Lage“ stimmt nur dann, wenn man bereits sehr teuer einkauft und trotzdem auf Werthaltigkeit oder Wertsteigerungen spekuliert. Besonders deutlich wird dies in der Regel bei Neubauten oder aufwendig sanierten Altbauten: Die Preise für Neubau oder Sanierung können weit über dem liegen, was zukünftige Käufer in nächster Zeit zu zahlen bereit sind – vor allem, wenn die Immobilienmakler, die vorher „Lage, Lage, Lage“ gepredigt haben, sich den Verkauf selbst erst einmal mit einer fetten Provision vom Bauträger entgelten lassen. Auch wenn es ungewöhnlich hoch scheint: Vertriebsprovisionen der Bauträgern von 15 oder 20 % sind durchaus keine Seltenheit. Das ist Geld des Vermittlers und zuzüglich der Gewinn des Bauträgers, das ein Immobilieninvestment in Neubauimmobilien erst einmal verdienen muss. Sicher ist ihnen auch bereits aufgefallen, dass es in den Kaufpreis-Statistiken immer große Unterschiede gibt zwischen Neubauten und Bestandsimmobilien – für Ihre Investition sollten sie im Hinterkopf haben, das sich eine Neubauimmobilie innerhalb von kürzester Zeit zu einer Bestandsimmobilie entwickelt.

Steuern sparen mit dem Erwerb von Immobilien

Wie alle Investments bietet auch das Investment in Immobilien Möglichkeiten Ausgaben und Verluste steuerlich geltend zu machen. Auf der anderen Seite sind Einnahmen bzw. Gewinne zu versteuern. Als steuerlich attraktiv weil individuelle Steuern mindernd hat sich die „AfA“, Abschreibung auf Abnutzung bei Immobilien herausgestellt, die bei Verlusten aus Vermietung und Verpachtung in der Steuererklärung angegeben werden kann. Damit werden jährlich Wertminderungen durch Abnutzung / Alter bei Gebäuden und Gebäudebestandteilen im Kaufpreis einer Immobilie steuermindernd geltend gemacht. Auch hier kann man sehen, das Neubauten einem schnelleren Wertverfall unterliegen, als Bestandsimmobilien: Die Abschreibung auf Abnutzung für Neubauten ist um ein Vielfaches höher als die bei frisch gekauften Altbauten.

Foto: Dago Wiedamann, Alesia Belaya

Baufinanzierungen

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Wer eine Immobilie kaufen oder bauen will, der kann das nur in seltenen fällen aus eigener Tasche. Neben dem notwendigen Anteil an Eigenkapital werden fremde Finanzierungen benötigt. Eine Baufinanzierung schließt alle zum Kauf oder Bau benötigten Mittel ein und bildet das Finanzierungspaket für die neue Immobilie.

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